Cómo comprobar un apartamento en Batumi y completar la transacción de forma segura

Se necesita verificación legal de bienes raíces no solo al comprar un apartamento secundario. En un edificio nuevo, también es necesario comprobar la empresa, el terreno, los permisos, el contrato y el procedimiento para registrar los derechos del comprador. Cuanto antes se identifique el riesgo, más fácil será cambiar las condiciones o elegir otro objeto.

La revisión no debe limitarse a un solo documento. Incluye información del Registro Público, documentos de las partes, características técnicas y contenido del contrato.

1. Extracto del Registro Público

El extracto permite ver el código catastral, propietario registrado, características del objeto y derechos o restricciones existentes. La información de la declaración debe corresponder al departamento o terreno especificado en el contrato.

Verifique la relevancia del documento. Una declaración antigua no puede considerarse una confirmación suficiente del estado del objeto en la fecha de la transacción.

2. Titular y facultades del vendedor

Si un apartamento es vendido por un particular, sus datos deben coincidir con el registro y el documento de identificación. Si actúa un representante, se verifica el poder, el alcance de sus poderes y el período de validez.

En la venta por parte de una persona jurídica, es necesario establecer sus datos registrales y los poderes de quien firma el contrato en nombre de la empresa.

3. Hipoteca, prenda, embargo y otras restricciones

La presencia de una restricción no siempre significa que la transacción sea imposible, pero el procedimiento para eliminarla debe ser claro y registrarse. Por ejemplo, en el caso de una hipoteca, parte del pago puede enviarse al prestamista según un procedimiento acordado.

No puede confiar en la promesa verbal del vendedor de levantar la restricción después de recibir el monto total. La secuencia de acciones y pagos se determina antes de firmar.

4. Comprobación del nuevo edificio y del promotor.

Al comprar en la etapa de construcción, se verifica la entidad legal del desarrollador, el derecho sobre el terreno, el código catastral, los permisos, el historial de proyectos y el avance real de la obra. Es necesario comprender quién acepta el dinero y quién está obligado a transferir el apartamento.

También se averigua si está registrado el derecho del comprador sobre el objeto en construcción o la obligación del promotor y cuándo se registrará el local terminado.

5. Combina el apartamento y la presentación.En el contrato o anexo se deberá hacer constar la distribución, superficie, planta, número, vista, estado de acabados y equipamiento. Las frases provenientes de publicidad, correspondencia o presentación oral no reemplazan una obligación contractual.

Si al comprador se le prometen muebles, electrodomésticos, estacionamiento, un descuento o condiciones especiales de gestión, estos deben quedar documentados.

6. Términos esenciales del acuerdo

Se controlan cuidadosamente el precio, la moneda, el calendario de pagos, el período de transferencia, la finalización, la desviación permitida del área, las multas, la rescisión, el reembolso y la cesión de derechos. La fuerza mayor y el derecho del promotor a posponer el plazo o modificar el proyecto se estudian por separado.

El contrato debe explicar lo que sucederá no sólo en caso de una ejecución perfecta, sino también en caso de retraso en la construcción, retraso en el pago o un cambio significativo en el proyecto.

7. Inspección técnica y operativa

Para un apartamento terminado, se evalúan el área real, el estado de conservación, la humedad, las ventanas, puertas, los servicios públicos, la calefacción y el funcionamiento del equipo. En el propio edificio son importantes los ascensores, las zonas comunes, la sociedad gestora y la deuda de mantenimiento.

En un edificio nuevo se especifican de antemano el pago futuro del servicio, las normas de funcionamiento, la posibilidad de autoalquiler y la obligación de llegar a un acuerdo con la sociedad gestora.

8. Pago y justificantes

El dinero se transfiere según los detalles especificados en el contrato o cuenta oficial. La finalidad del pago debe permitir que se asocie a un apartamento y acuerdo específicos. El comprador conserva la confirmación de todas las transferencias y los documentos que confirman la recepción de los fondos.

Si el cálculo se divide en varias etapas, cada etapa debe estar asociada a una acción clara: firmar, levantar una restricción, registrar o transferir un objeto.

9. Registro de propiedad

El registro de bienes raíces lo lleva a cabo la Agencia Nacional de Registro Público de Georgia. Según las tarifas publicadas, el registro de derechos cuesta 150 GEL por cuatro días hábiles, 270 GEL por un día hábil o 350 GEL el día de la presentación. La preparación de un extracto del registro cuesta 20 GEL por día laborable o 75 GEL el día de la presentación.

Después del registro, el comprad