Come controllare un appartamento a Batumi e completare la transazione in sicurezza

La verifica legale degli immobili è necessaria non solo quando si acquista un appartamento secondario. In un nuovo edificio è inoltre necessario verificare l'azienda, il terreno, i permessi, il contratto e la procedura per la registrazione dei diritti dell'acquirente. Quanto prima viene identificato il rischio, tanto più facile sarà modificare le condizioni o scegliere un altro oggetto.

La revisione non dovrebbe limitarsi a un solo documento. Comprende informazioni provenienti dal Pubblico Registro, documenti delle parti, caratteristiche tecniche e contenuti dell'accordo.

1. Estratto del Pubblico Registro

L'estratto permette di vedere il codice catastale, l'anagrafe, le caratteristiche dell'oggetto e i diritti o vincoli esistenti. Le informazioni nella dichiarazione devono corrispondere all'appartamento o al terreno specificato nel contratto.

Controlla la pertinenza del documento. Una vecchia dichiarazione non può essere considerata una conferma sufficiente dello stato dell'oggetto alla data della transazione.

2. Titolare e poteri del venditore

Se l'appartamento viene venduto da un privato i suoi dati devono corrispondere a quelli risultanti dal registro e dal documento di riconoscimento. Se agisce un rappresentante, vengono verificati la procura, la portata dei poteri e il periodo di validità.

In caso di vendita da parte di una persona giuridica, è necessario stabilire i suoi dati di registrazione e i poteri della persona che firma il contratto per conto della società.

3. Ipoteca, pegno, arresto e altre restrizioni

La presenza di una restrizione non significa sempre che una transazione sia impossibile, ma la procedura per rimuoverla deve essere chiara e registrata. Nel caso di un mutuo, ad esempio, una parte della rata può essere inviata al creditore secondo una procedura concordata.

Non puoi fare affidamento sulla promessa verbale del venditore di revocare la restrizione dopo aver ricevuto l'intero importo. La sequenza delle azioni e dei pagamenti viene determinata prima della firma.

4. Controllo del nuovo edificio e dello sviluppatore

Al momento dell'acquisto in fase di costruzione, vengono verificati la persona giuridica del promotore, il diritto sul terreno, il codice catastale, i permessi, la storia dei progetti e l'effettivo avanzamento dei lavori. Devi capire chi accetta i soldi e chi è obbligato a trasferire l'appartamento.

Risulta anche se è registrato il diritto dell'acquirente sull'oggetto in costruzione o l'obbligo dello sviluppatore e quando verranno registrati i locali finiti.

5. Abbina l'appartamento e la presentazioneLa disposizione, la superficie, il piano, il numero, la vista, lo stato delle finiture e delle attrezzature devono essere riportati nel contratto o nell'allegato. Le frasi tratte dalla pubblicità, dalla corrispondenza o dalla presentazione orale non sostituiscono un obbligo contrattuale.

Se all'acquirente vengono promessi mobili, elettrodomestici, parcheggio, sconti o condizioni di gestione particolari, queste devono essere documentate.

6. Termini essenziali del contratto

Vengono attentamente controllati il prezzo, la valuta, il calendario dei pagamenti, la durata del trasferimento, la finitura, lo scostamento consentito dell'area, le multe, la risoluzione, il rimborso e la cessione dei diritti. La forza maggiore e il diritto del promotore di posticipare la scadenza o modificare il progetto vengono studiati separatamente.

Il contratto deve spiegare cosa accadrà non solo in caso di perfetta esecuzione, ma anche in caso di ritardo nella costruzione, ritardo nel pagamento o modifica significativa del progetto.

7. Ispezione tecnica e operativa

Per un appartamento finito vengono valutate la superficie effettiva, lo stato manutentivo, l'umidità, le finestre, le porte, le utenze, il riscaldamento e il funzionamento delle apparecchiature. Nell'edificio stesso sono importanti gli ascensori, le parti comuni, la società di gestione e il debito di manutenzione.

In un nuovo edificio vengono stabiliti in anticipo il futuro pagamento dei servizi, le regole di funzionamento, la possibilità di autoaffitto e l'obbligo di un accordo con la società di gestione.

8. Pagamento e documenti giustificativi

Il denaro viene trasferito secondo i dettagli specificati nel contratto o nel conto ufficiale. La causale del pagamento dovrebbe consentire di associarlo ad un appartamento e ad un contratto specifico. L'acquirente conserva la conferma di tutti i trasferimenti e i documenti che confermano la ricezione dei fondi.

Se il calcolo è suddiviso in più fasi, a ciascuna fase deve essere associata un'azione chiara: firma, revoca di una restrizione, registrazione o trasferimento di un oggetto.

9. Registrazione della proprietà

La registrazione immobiliare viene effettuata dall'Agenzia nazionale del registro pubblico della Georgia. Secondo le tariffe pubblicate, la registrazione dei diritti costa 150 GEL p