როგორ შევამოწმოთ დეველოპერი ბათუმში ბინის შეძენამდე

ლამაზი პრეზენტაცია, გაყიდვების ოფისი და ცნობილი პროექტის სახელი მშენებლობის დროულად დასრულების გარანტია არ არის. მყიდველი თანხას კონკრეტულ იურიდიულ პირს გადასცემს და გარკვეული ვალდებულებების შემცველ ხელშეკრულებას აწერს ხელს. ამიტომ გადაწყვეტილება უნდა ეფუძნებოდეს კომპანიის, დოკუმენტების, მიწის ნაკვეთის, ნებართვისა და ხელშეკრულების შემოწმებას.

შემოწმება მშენებარე ობიექტის ყველა რისკს ვერ გამორიცხავს, თუმცა გადახდამდე სუსტი ადგილების გამოვლენასა და პროექტების არა მხოლოდ ფასით შედარებაში დაგეხმარებათ.

1. დაადგინეთ ზუსტი იურიდიული პირი

ერთ ბრენდს სხვადასხვა პროექტისთვის სხვადასხვა კომპანია შეიძლება ჰყავდეს. შეამოწმეთ სრული იურიდიული დასახელება, საიდენტიფიკაციო ნომერი, რეგისტრაციის თარიღი, ხელმძღვანელი, დამფუძნებლები და ხელმომწერის უფლებამოსილება.

რეკლამაში მითითებული სახელი შეიძლება ხელშეკრულების მხარეს არ ემთხვეოდეს. გადაამოწმეთ სწორედ ის კომპანია, რომელიც თანხას იღებს და ბინის გადაცემის ვალდებულებას იღებს.

2. შეამოწმეთ მიწის ნაკვეთი

პროექტს მკაფიო საკადასტრო კოდი უნდა ჰქონდეს. საჯარო რეესტრის ამონაწერით მოწმდება მესაკუთრე, მიწის დანიშნულება, იპოთეკა, ყადაღა, გირავნობა, ვალდებულებები და სხვა რეგისტრირებული შეზღუდვები.

თუ მიწა დეველოპერს არ ეკუთვნის, გაარკვიეთ მშენებლობის სამართლებრივი საფუძველი და კომპანიის უფლებები. მხოლოდ მიმზიდველი მისამართი საკადასტრო შემოწმებას ვერ შეცვლის.

3. შეისწავლეთ ნებართვა და პროექტის პარამეტრები

შეამოწმეთ ნებართვების არსებობა და რეკლამირებული მახასიათებლების დამტკიცებულ პროექტთან შესაბამისობა: სართულიანობა, დანიშნულება, კორპუსების რაოდენობა, ეტაპები და დეველოპერის მიერ დასაშვები ცვლილებები.

თუ გაყიდვები ძალიან ადრე დაიწყო, განსაკუთრებით ყურადღებით გაარკვიეთ დოკუმენტების მიმდინარე სტატუსი და თანხის დაბრუნების პირობები, თუ პროექტი შემდეგ ეტაპზე ვერ გადავა.

4. ნახეთ დასრულებული პროექტები

კომპანიის ისტორია დაპირებებზე მეტს ამბობს. გაარკვიეთ, რომელი ობიექტებია ჩაბარებული, გადაიწია თუ არა ვადებმა, შეესაბამება თუ არა შედეგი ვიზუალიზაციებს, როგორ მუშაობს ლიფტები და კომუნიკაციები, ვინ მართავს სახლს და კმაყოფილი არიან თუ არა მესაკუთრეები.

სასარგებლოა დასრულებულ პროექტში გაყიდვების წარმომადგენლის გარეშე მისვლა და მაცხოვრებლებთან საუბარი — ასე ხშირად ირკვევა ის პრობლემები, რომლებიც პრეზენტაციაში არ ჩანს.

5. შეადარეთ გეგმა რეალურ მიმდინარეობას

ობიექტზე შეაფასეთ რეალური აქტივობა, სართულების მზადყოფნა, მუშებისა და ტექნიკის რაოდენობა და ბოლო თვეების პროგრესი. ერთი ფოტო დინამიკას ვერ აჩვენებს, ამიტომ შეადარეთ რეგულარული ანგარიშები ფაქტობრივ მდგომარეობას.

თუ მშენებლობა შესამჩნევად ჩამორჩება, მოითხოვეთ წერილობითი განმარტება და შეამოწმეთ, რა უფლებებს გაძლევთ ხელშეკრულება ვადის გადაწევისას.

6. გადახდამდე გააანალიზეთ ხელშეკრულება

ხელშეკრულებაში ზუსტად უნდა ეწეროს ობიექტი, ფართობი, სართული, ჩაბარების მდგომარეობა, ფასი, ვალუტა, გადახდის გრაფიკი და გადაცემის ვადა. ცალკე შეამოწმეთ ფართობის დასაშვები ცვლილება, შეტყობინება, ვადის გადაწევა, ჯარიმები, შეწყვეტა და თანხის დაბრუნება.

ასევე გაარკვიეთ გადაცემის, უფლების რეგისტრაციის, კომპლექსის მომსახურების, კომუნიკაციების მიერთებისა და დამატებითი სავალდებულო გადასახადების პირობები. მენეჯერის სიტყვიერი დაპირება ხელშეკრულების პუნქტს ვერ შეცვლის.

7. დააზუსტეთ, რას მოიცავს ფასი

ერთნაირი კვადრატული მეტრის ფასის მქონე ორ ბინას საბოლოო ღირებულება შეიძლება განსხვავებული ჰქონდეს. დააზუსტეთ მოპირკეთება, კომუნიკაციები, რეგისტრაცია, მომსახურება, ავეჯი, პარკინგი, მართვა და გადაფორმების საკომისიოები.

8. სიფრთხილით მოეკიდეთ გარანტირებულ შემოსავალს

თუ პროექტი ფიქსირებულ შემოსავალს გპირდებათ, შეამოწმეთ ვინ იძლევა გარანტიას, საიდან ფინანსდება გადახდები, რამდენ ხანს მოქმედებს პროგრამა და რა პირობებში თავისუფლდება ოპერატორი ვალდებულებებისგან.

საპროგნოზო შემოსავალი და სახელშეკრულებო გარანტია სხვადასხვა რამაა. ნებისმიერ პროცენტს უნდა ახლდეს გაანგარიშება და სამართლებრივი პირობები.

საფრთხის ნიშნები დეველოპერის არჩევისას

დამატებითი შემოწმების საფუძველია სასწრაფო გადახდის მოთხოვნა, ხელშეკრულების წინასწარ არმოცემა, საკადასტრო კოდის არარსებობა, რეკვიზიტების ხშირი ცვლილება, რეკლამისა და დოკუმენტების შეუსაბამობა, აუხსნელად დაბალი ფასი და დაპირებები, რომელთა წერილობით დაფიქსირებას მენეჯერი ერიდება.

შესაძლებელია ახალაშენებული ბინის რისკის სრულად გამორიცხვა?

არა. გამოცდილ კომპანიასაც შეიძლება ჰქონდეს შეფერხება ან ცვლილება. შემოწმების მიზანია რისკის დონის, იურიდიული სტრუქტურისა და საკუთარი ინტერესების დაცვის შესაძლებლობის გაგება და შემდეგ მისი შესაძლო სარგებელთან შედარება.

როგორ გეხმარებათ AM Estate

ჩვენ ვადარებთ პროექტებს, ვამოწმებთ ძირითად დოკუმენტებსა და ხელშეკრულების პირობებს, გაჩვენებთ მშენებლობის რეალურ მიმდინარეობას და განვმარტავთ, რომელი დაპირებაა დადასტურებული და რომელი რჩება მარკეტინგად.

დატოვეთ განაცხადი და მიუთითეთ თქვენთვის საინტერესო კომპლექსი. AM Estate დაგეხმარებათ პროექტის შეფასებასა და მსგავსი ბიუჯეტის ალტერნატივების შერჩევაში.

მასალა ზოგადი საინფორმაციო ხასიათისაა და ინდივიდუალურ იურიდიულ დასკვნას არ ცვლის. დოკუმენტები და პროექტის სტატუსი უშუალოდ გარიგებამდე უნდა შემოწმდეს.