როგორ შევამოწმოთ ბინა ბათუმში და უსაფრთხოდ დავასრულოთ ტრანზაქცია

უძრავი ქონების იურიდიული შემოწმება საჭიროა არა მხოლოდ მეორადი ბინის ყიდვისას. ახალ კორპუსში ასევე აუცილებელია კომპანიის, მიწის ნაკვეთის, ნებართვების, ხელშეკრულების და მყიდველის უფლებების რეგისტრაციის პროცედურის შემოწმება. რაც უფრო ადრე გამოვლინდება რისკი, მით უფრო ადვილია პირობების შეცვლა ან სხვა ობიექტის არჩევა.

განხილვა არ უნდა შემოიფარგლოს ერთი დოკუმენტით. მასში შედის ინფორმაცია საჯარო რეესტრიდან, მხარეთა დოკუმენტაცია, ტექნიკური მახასიათებლები და ხელშეკრულების შინაარსი.

1. ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან

ამონაწერი საშუალებას გაძლევთ ნახოთ საკადასტრო კოდი, რეგისტრირებული მფლობელი, ობიექტის მახასიათებლები და არსებული უფლებები თუ შეზღუდვები. განცხადებაში მოცემული ინფორმაცია უნდა შეესაბამებოდეს ხელშეკრულებაში მითითებულ ბინას ან ნაკვეთს.

შეამოწმეთ დოკუმენტის შესაბამისობა. ძველი განცხადება არ შეიძლება ჩაითვალოს ობიექტის მდგომარეობის საკმარისად დადასტურებად გარიგების დღეს.

2. გამყიდველის მფლობელი და უფლებამოსილებები

თუ ბინა ყიდის ფიზიკურ პირს, მისი მონაცემები უნდა შეესაბამებოდეს რეესტრს და პირადობის დამადასტურებელ დოკუმენტს. თუ წარმომადგენელი მოქმედებს, მოწმდება მინდობილობა, უფლებამოსილების ფარგლები და მოქმედების ვადა.

იურიდიული პირის მიერ გაყიდვისას აუცილებელია მისი სარეგისტრაციო მონაცემების და კომპანიის სახელით ხელშეკრულების ხელმომწერი პირის უფლებამოსილების დადგენა.

3. იპოთეკა, გირავნობა, დაკავება და სხვა შეზღუდვები

შეზღუდვის არსებობა ყოველთვის არ ნიშნავს, რომ გარიგება შეუძლებელია, მაგრამ მისი მოხსნის პროცედურა უნდა იყოს მკაფიო და დაფიქსირებული. მაგალითად, იპოთეკით, გადახდის ნაწილი შეიძლება გაიგზავნოს კრედიტორს შეთანხმებული პროცედურის მიხედვით.

თქვენ არ შეგიძლიათ დაეყრდნოთ გამყიდველის სიტყვიერ დაპირებას, რომ მოხსნის შეზღუდვას სრული თანხის მიღების შემდეგ. მოქმედებების და გადახდების თანმიმდევრობა განისაზღვრება ხელმოწერამდე.

4. ახალი შენობის და დეველოპერის შემოწმება

მშენებლობის ეტაპზე შეძენისას მოწმდება დეველოპერის იურიდიული პირი, მიწის ნაკვეთზე უფლება, საკადასტრო კოდექსი, ნებართვები, პროექტების ისტორია და სამუშაოს ფაქტობრივი მიმდინარეობა. უნდა გესმოდეთ, ვინ იღებს ფულს და ვინ არის ვალდებული გადარიცხოს ბინა.

ასევე ირკვევა, დარეგისტრირებულია თუ არა მყიდველის უფლება მშენებარე ობიექტზე თუ დეველოპერის ვალდებულება და როდის დარეგისტრირდება დასრულებული შენობა.

5. შეადარეთ ბინა და პრეზენტაციაგანლაგება, ფართობი, იატაკი, ნომერი, ხედი, დასრულების მდგომარეობა და აღჭურვილობა უნდა ჩაიწეროს ხელშეკრულებაში ან დანართში. რეკლამის, მიმოწერის ან ზეპირი პრეზენტაციის ფრაზები არ ცვლის სახელშეკრულებო ვალდებულებას.

თუ მყიდველს დაპირდა ავეჯი, ტექნიკა, პარკინგი, ფასდაკლება ან მართვის სპეციალური პირობები, ეს უნდა იყოს დოკუმენტირებული.

6. ხელშეკრულების არსებითი პირობები

საგულდაგულოდ შემოწმდება ფასი, ვალუტა, გადახდის განრიგი, გადარიცხვის პერიოდი, დასრულება, ფართობის დასაშვები გადახრა, ჯარიმები, შეწყვეტა, თანხის დაბრუნება და უფლებების მინიჭება. ცალკე შესწავლილია ფორსმაჟორი და დეველოპერის უფლება გადადოს ვადა ან შეცვალოს პროექტი.

კონტრაქტში უნდა იყოს ახსნილი რა მოხდება არა მხოლოდ სრულყოფილად შესრულების შემთხვევაში, არამედ მშენებლობის დაგვიანების, გადახდის დაგვიანების ან პროექტის მნიშვნელოვანი ცვლილების შემთხვევაში.

7. ტექნიკური და ოპერატიული შემოწმება

მზა ბინისთვის ფასდება ფაქტობრივი ფართი, სარემონტო მდგომარეობა, ტენიანობა, ფანჯრები, კარები, კომუნალური, გათბობა და აღჭურვილობის მუშაობა. თავად შენობაში მნიშვნელოვანია ლიფტები, საერთო ფართები, მმართველი კომპანია და ტექნიკური დავალიანება.

ახალ კორპუსში წინასწარ არის განსაზღვრული სამომავლო მომსახურების ანაზღაურება, ექსპლუატაციის წესები, თვითგაქირავების შესაძლებლობა და მმართველ კომპანიასთან ხელშეკრულების ვალდებულება.

8. გადახდის და დამადასტურებელი დოკუმენტები

თანხა ირიცხება კონტრაქტში ან ოფიციალურ ანგარიშში მითითებული დეტალების მიხედვით. გადახდის დანიშნულებამ უნდა დაუშვას ის დაკავშირებული იყოს კონკრეტულ ბინასთან და ხელშეკრულებასთან. მყიდველი ინახავს ყველა გადარიცხვის და თანხის მიღების დამადასტურებელ დოკუმენტს.

თუ გაანგარიშება დაყოფილია რამდენიმე ეტაპად, თითოეული ეტაპი უნდა იყოს დაკავშირებული მკაფიო მოქმედებასთან: ხელმოწერა, შეზღუდვის მოხსნა, ობიექტის რეგისტრაცია ან გადაცემა.

9. საკუთრების რეგისტრაცია

უძრავი ქონების რეგისტრაციას ახორციელებს საქართველოს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. გამოქვეყნებული ტარიფების მიხედვით, უფლებების რეგისტრაცია ოთხი სამუშაო დღის განმავლობაში 150 ლარი ღირს, ერთი სამუშაო დღე 270 ლარი ან შეტანის დღეს 350 ლარი. რეესტრიდან ამონაწერის მომზადება სამუშაო დღეში 20 ლარი ღირს ან წარდგენის დღეს 75 ლარი.

რეგისტრაციის შემდეგ მყიდველი იღებს მიმდინარე ამონაწერს და ამოწმებს დასახელების, საკადასტრო კოდის, ტერიტორიის და რეგისტრირებული დასახელების სისწორეს.10. ხარვეზების მიღება და აღრიცხვა

ბინის გადაცემისას დგება აქტი ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სხვა დოკუმენტი. მასზე ხელმოწერამდე მიზანშეწონილია შეამოწმოთ ტერიტორიის, დასრულების და აღჭურვილობის შესაბამისობა. ხარვეზები აღირიცხება წერილობით ფოტოებით და აღმოფხვრის ვადა.

რა არ უნდა გამოტოვოთ შეძენამდე

თქვენ არ შეგიძლიათ მნიშვნელოვანი თანხის გადარიცხვა, სანამ არ დადასტურდება მფლობელი და ქონება. თარგმანის გარეშე გაუგებარ ხელშეკრულებას ვერ მოაწერ. სარეკლ