Jak sprawdzić mieszkanie w Batumi i bezpiecznie sfinalizować transakcję

Weryfikacja prawna nieruchomości potrzebna jest nie tylko przy zakupie drugiego mieszkania. W nowym budynku konieczne jest również sprawdzenie firmy, działki, pozwoleń, umowy i procedury rejestracji praw kupującego. Im wcześniej ryzyko zostanie zidentyfikowane, tym łatwiej będzie zmienić warunki lub wybrać inny obiekt.

Recenzja nie powinna ograniczać się do jednego dokumentu. Zawiera informacje z Rejestru Publicznego, dokumenty stron, parametry techniczne i treść umowy.

1. Wyciąg z rejestru publicznego

Wyciąg pozwala zapoznać się z kodem katastralnym, zarejestrowanym właścicielem, charakterystyką obiektu oraz istniejącymi prawami lub ograniczeniami. Informacje zawarte w oświadczeniu muszą odpowiadać określonemu w umowie mieszkaniu lub działce.

Sprawdź ważność dokumentu. Starego wyciągu nie można uznać za wystarczające potwierdzenie stanu przedmiotu w dniu transakcji.

2. Właściciel i uprawnienia sprzedawcy

Jeżeli mieszkanie sprzedaje osoba fizyczna, jej dane muszą być zgodne z meldunkiem i dokumentem tożsamości. Jeżeli występuje pełnomocnik, sprawdzana jest jego moc, zakres umocowania oraz okres ważności.

W przypadku sprzedaży przez osobę prawną konieczne jest ustalenie jej danych rejestrowych oraz uprawnień osoby podpisującej umowę w imieniu firmy.

3. Hipoteka, zastaw, areszt i inne ograniczenia

Obecność ograniczenia nie zawsze oznacza, że transakcja jest niemożliwa, jednak procedura jej usunięcia musi być jasna i udokumentowana. Przykładowo w przypadku kredytu hipotecznego część płatności może zostać przesłana pożyczkodawcy zgodnie z ustaloną procedurą.

Nie możesz polegać na ustnej obietnicy sprzedawcy, że zniesie ograniczenie po otrzymaniu pełnej kwoty. Kolejność działań i płatności ustalana jest przed podpisaniem.

4. Sprawdzenie nowego budynku i dewelopera

Przy zakupie na etapie budowy sprawdzana jest osoba prawna dewelopera, prawo do działki, kod katastralny, pozwolenia, historia projektów i faktyczny postęp prac. Musisz zrozumieć, kto przyjmuje pieniądze i kto jest zobowiązany do przekazania mieszkania.

Okazuje się także, czy zarejestrowane jest prawo kupującego do obiektu w budowie, czy obowiązek dewelopera i kiedy wykończony lokal zostanie zarejestrowany.

5. Dopasuj mieszkanie i prezentacjęUkład, powierzchnia, piętro, liczba, widok, stan wykończenia i wyposażenia muszą być zapisane w umowie lub załączniku. Zwroty z reklamy, korespondencji lub prezentacji ustnej nie zastępują zobowiązania umownego.

Jeżeli kupującemu obiecuje się meble, sprzęt AGD, parking, zniżkę lub specjalne warunki zarządzania, należy to udokumentować.

6. Istotne warunki umowy

Dokładnie sprawdzana jest cena, waluta, harmonogram płatności, okres przekazania, wykończenie, dopuszczalne odchylenie powierzchni, kary, wypowiedzenie, zwrot kosztów i cesja praw. Siła wyższa oraz prawo dewelopera do przesunięcia terminu lub zmiany projektu podlegają odrębnemu badaniu.

Umowa musi wyjaśniać, co się stanie nie tylko w przypadku perfekcyjnego wykonania, ale także w przypadku opóźnienia w budowie, opóźnienia w płatnościach lub istotnej zmiany w projekcie.

7. Przegląd techniczno-ruchowy

W przypadku gotowego mieszkania oceniana jest jego powierzchnia faktyczna, stan techniczny, wilgotność, okna, drzwi, media, ogrzewanie i działanie urządzeń. W samym budynku ważne są windy, powierzchnie wspólne, spółka zarządzająca i dług konserwacyjny.

W nowym budynku z góry określona jest przyszła opłata za usługi, zasady funkcjonowania, możliwość samodzielnego wynajmu oraz obowiązek zawarcia umowy z firmą zarządzającą.

8. Dokumenty płatnicze i uzupełniające

Pieniądze przekazywane są zgodnie ze szczegółami określonymi w umowie lub na oficjalnym koncie. Cel płatności powinien umożliwiać powiązanie jej z konkretnym mieszkaniem i umową. Kupujący zachowuje potwierdzenia wszystkich przelewów oraz dokumenty potwierdzające otrzymanie środków.

Jeżeli kalkulacja podzielona jest na kilka etapów, każdy etap musi być powiązany z konkretną czynnością: podpisaniem, zniesieniem ograniczenia, rejestracją lub przeniesieniem obiektu.

9. Rejestracja własności

Rejestracja nieruchomości prowadzona jest przez Agencję Krajowego Rejestru Publicznego Gruzji. Według opublikowanych stawek rejestracja praw kosztuje 150 GEL za cztery dni robocze, 270 GEL za jeden dzień roboczy lub 350 GEL w dniu zgłoszenia. Sporządzenie wyciągu z rejestru kosztuje 20 GEL za dzień roboczy lub 75 GEL w dniu złożenia.

Po rejestracji kupujący otrzymuje aktualny wyciąg i sprawdza poprawność nazwy, kodu katastralnego, powierzchni i tytułu rejestrowego.10. Akceptacja i rejestracja braków

Przy przekazywaniu mieszkania sporządzany jest akt lub inny dokument przewidziany w umowie. Przed podpisaniem wskazane jest sprawdzenie zgodności powierzchni, wykończenia i wyposażenia. Wady są protokołowane w formie pisemnej ze zdjęciami i terminem usunięcia.

Czego nie przegapić przed zakupem

Nie możesz przelać znacznej kwoty, do